Il ministro del Tesoro statunitense ha appena annunciato, di fatto, che Fannie Mae e Freddie Mac saranno autorizzati ad acquistare altri 200 miliardi di mutui. L’euforia torna in Borsa, ma sara’ sufficiente a fermare la crisi del mercato immobiliare? E’ davvero desiderabile salvare, ancora una volta, banche e proprietari di immobili a spese del contribuente, oppure salvare la stabilità del sistema con interventi che ne minano la credibilità nel lungo periodo?
La riduzione dei requisiti di capitale “in eccesso” per Freddie Mac e Fannie Mae è l’ennesima misura volta a sostenere il mercato immobiliare; in questo caso, vengono ridotti i requisiti patrimoniali delle due aziende “quasi statali” che si occupano di acquistare dalle banche i portafogli di mutui concessi per l’acquisto di immobili. Le due agenzie avranno la possibilità di acquistare nuovi mutui per circa 200 miliardi di dollari, stabilizzando - si spera - il mercato.
Le motivazioni di questa mossa sono evidenti dall’ultimo rapporto di Standard & Poor’s e Fitch sulla salute delle ABS su mutui residenziali .
Il 3% circa dei mutui “prime”, ossia garantiti da ipoteche su nuove case e senza ulteriori debiti gravanti sull’immobile e cartolarizzati fra il 2005 e il 2007 è “delinquent“, ossia ha almeno una rata non pagata. L’1% non paga da più di 90 giorni o è già incluso nelle procedure di escussione della garanzia, ossia sta per perdere la casa.
Passando all’insieme delle seconde ipoteche e dei rifinanziamenti, il 14% ha saltato almeno una rata e l’8% non paga da più di 90 giorni o è già incluso nelle procedure di escussione.
I numeri sembrano ridotti, ma si tratta di valori storicamente molto elevati - i mutui “prime” dovrebbero avere un tasso di delinquenza inferiore all’1% -2% anche nel caso peggiore, trattandosi dei “migliori” in circolazione.
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